Предварительный договор

<p>Суббота, Январь 12, 2019 На главную Недвижимость Предварительный договор купли-продажи квартиры — какие риски и гарантии? </p> <p>Для чего заключается предварительный договор купли-продажи квартиры и что он собой представляет? Вообще в предварительном договоре стороны определяют предмет договора, договариваются об условиях купли-продажи и принимают обязательства заключить основной договор купли-продажи в течение срока, оговоренного в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).</p> <p>Если условия сделки, оговоренные в предварительном договоре, еще не выполнены на данный момент, например, не все документы подготовлены или не вся требуемая сумма собрана, но стороны договорились вступить в сделку по выполнении этих условий, они заключают предварительный договор, фиксируя, таким образом, свое решение заключить сделку на требуемых условиях к определенному моменту.</p> <ul> <li>Гарантии при заключении предварительного договора купли-продажи</li> <li> Риск заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости <ul> <li>Нет гарантии получения квартиры</li> <li>Риск признания предварительного договора покупки квартиры незаключенным</li> <li>Риск нарваться на двойную продажу квартиры</li> <li>Риск для покупателя квартиры потерять деньги</li> </ul> </li> </ul> <p><img src="/wp-content/uploads/2018/07/predvaritelnyj-dogovor_1.jpg" width="745" height="576" class="alignnone"></p> <h2>Гарантии при заключении предварительного договора купли-продажи</h2> <p>Согласно требованию ГК РФ (п. п. 2,3 и 4 ст. 429), стороны, заключающие предварительный договор, должны четко определить объект продажи, то есть прописать квартиру, цену за нее и порядок совершения взаиморасчетов. </p> <p>Также в предварительном договоре должно быть определено время, к наступлению которого стороны принимают на себя обязательства по заключению основного договора, и указываются условия основного договора, по которым при заключении предварительного договора стороны достигли соглашения.</p> Для каждой стороны предварительный договор является гарантией: для продавца он гарантирует срок, в который покупатель обязуется купить квартиру, а для покупателя договор служит гарантией того, что цена продажи до момента покупки не изменится. <p>Чем обеспечивается выполнение условий предварительного договора? Пункт 5 статьи 429 ГК РФ дает право одной стороне предварительного договора при уклонении другой стороны от заключения основного договора купли-продажи требовать заключения основного договора через суд. </p> <p>Срок, установленный законом, для подачи в суд искового заявления о понуждении к заключению основного договора составляет 6 месяцев с момента неисполнения договорных обязательств по заключению основного договора.</p> <p>Если суд примет положительное решение, в таком случае договор будет считаться заключенным на условиях, принятых в судебном решении с момента, когда судебное решение вступит в законную силу (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ).</p> <h2>Риск заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости</h2> <p>В этом вопросе есть две стороны: заключение предварительного договора на вторичном рынке недвижимости и на стадии строительства дома. В первом случае никаких рисков для обеих сторон нет. При заключении предварительного договора, если срок заключения основного договора подошел, а стороны не направляют предложения заключить основной договор, то предварительный договор просто прекращает свое действие (см. ГК РФ, п. 6 ст. 429).</p> Однако во втором случае, когда предварительный договор заключается на стадии строительства дома, покупатель рискует. <p>В основном предварительные договоры на стадии строительства между застройщиком и покупателем заключаются в интересах застройщика, который таким образом пытается оградить себя от выполнения дополнительных обязательств, предусмотренных в законодательстве России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.).</p> <p><img src="/wp-content/uploads/2018/07/predvaritelnyj-dogovor_2.jpg" width="745" height="591" class="alignnone"></p> <p>Разберем, в чем здесь могут таиться возможные риски для покупателя:</p> <h3>Нет гарантии получения квартиры</h3> <p>Поскольку предварительный договор заключается не о покупке квартиры, а только о намерении заключить основной договор купли-продажи, то при оплате покупателем суммы по предварительному договору у него нет никаких гарантий получен
ия квартиры, даже если она полностью оплачена. </p> Дело в том, что в предварительном договоре не указано обязательство застройщика передать квартиру покупателю, поэтому в суде защитить свое право на получение квартиры будет проблематично. <p>А если покупатель подаст иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может подать встречный иск, в котором будет требовать признать заключенный предварительный договор незаключенным или недействительным.</p> <p>Предварительный договор, заключенный с застройщиком, может быть признан судом договором участия в долевом строительстве. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. </p> <p>Но для того, чтобы предварительный договор был признан договором долевого строительства, он, во-первых, должен содержать обязательные для таких договоров условия, и, во-вторых, застройщик, с которым вы заключаете договор, должен соответствовать обязательным требованиям к застройщикам (см. Обзор, утвержденный Президиумом Верховного Суда России 4 декабря 20123 г., (п. 9).</p> <h3>Риск признания предварительного договора покупки квартиры незаключенным</h3> <p>Законодательство требует четко указывать в предварительном договоре условия, позволяющие однозначно идентифицировать предмет договора и прочие существенные условия основного договора купли-продажи, такие как цена, площадь квартиры, этаж, количество комнат и др. </p> <p>При заключении предварительного договора на этапе строительства многие существенные условия однозначно определить просто невозможно, то есть прийти к соглашению о том, чего еще нет, не получится. Уловка здесь в том, что при недостижении сторонами соглашений по всем без исключения существенным условиям договора договор считается незаключенным, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ.</p> <h3>Риск нарваться на двойную продажу квартиры</h3> <p>Имейте в виду тот факт, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку покупатель по этому договору не получает права собственности на квартиру. Таким образом, при отсутствии совести у продавца он может заключить на одну квартиру несколько предварительных договоров, собрать со всех деньги, а основной договор заключить только с одним из них.</p> <h3>Риск для покупателя квартиры потерять деньги</h3> <p>Если недобросовестный застройщик срывает все сроки строительства, то на выплату им неустойки можно не надеяться, так как в предварительном договоре единственный оговариваемый срок – это срок заключения основного договора. Само строительство может превратиться в долгострой, и застройщик за это отвечать не будет.</p> <p></p>
<p style="clear:both"><iframe width="696" height="360" src="https://www.youtube.com/embed/tNA7mFsRkr8" frameborder="0"></iframe></p> <p>Если же покупатель решит вернуть свои деньги, которые он уже уплатил, и обратится в суд с иском на возврат вложенных денег с выплатой неустойки в размере ставки рефинансирования, то в случае, если застройщик будет признан банкротом, деньги покупатель не вернет.</p> <p>Таким образом, основное, что требуется знать при заключении предварительного договора на этапе строительства жилого многоквартирного дома – это то, что все финансовые расчеты и привлечение застройщиком денег покупателей на строительство могут быть только по договору участия в долевом строительстве, или через выпуск застройщиком жилищных сертификатов. Также привлечение денег на строительство возможно жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, действующими на основании федеральных законом о таких кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).</p>
<h2>
Предварительный договор оказания услуг </h2>
<img src="/wp-content/uploads/2018/07/predvaritelnyj-dogovor_3.png" class="alignleft"> Эффективная работа. Юридическая поддержка <p>Договор, составляемый с целью заключения в будущем основного договора на условиях, предусмотренных в нем, называется предварительным. Составление предварительного договора осуществляется согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Предварительный договор должен быть составлен в форме, соответствующей форме основного договора или в простом письменном виде, если такая форма не установлена. Несоблюдение этого правила влечет за собой признание предварительного договора недействительным. Часто к предварительному договору прилагают проект основного договора, который будет подписан в будущем.</p> <p>Основным требованием к составлению предварительного договора является наличие в нем всех существенных условий, на которых будет заключен основной договор. Стороны также могут включить в него одно- или двусторонние обязательства по отдельным условиям основного договора (например, предоставление исполнителем заказчику скидок или рассрочки платежа). Обязательным также является указание срока, на протяжении которого стороны должны заключить основной договор. Если такой срок не указан, договор подлежит подписанию в течение года со дня подписания предварительного договора. В случае, когда одна из сторон отказывается от заключения основного договора, заинтересованная сторона, согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ вправе требовать исполнения условий предварительного договора в судебном порядке.</p> <p>Если ранее стороны заключили иные соглашения, они теряют свою юридическую силу в части, не противоречащей условиям предварительного договора. В случае, если условия основного договора (например, договора на оказание бухгалтерских услуг) имеют расхождения с условиями предварительного, стороны берут во внимание пункты, по которым они достигли согласия ранее, за исключением тех, которые предусматривают ответственность сторон за несоблюдение условий договора. Предварительный договор заключается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.</p>
<h2>Предварительный договор</h2>
<p>Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит 03.07.2018 Email </p> <p> В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры. </p> <p> Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность. </p> <p> Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований. </p> <h2 style="text-align: left;"> Предварительный договор и гражданское законодательство </h2> <p> В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. </p> <p> При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию. </p> <h2 style="text-align: left;"> Преимущества предварительного договора </h2> <p> Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок. </p> <p> Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин. </p> <p> Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда: </p> <ul> <li> <p> документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время. </p> </li> <li> <p> перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов). </p> </li> <li> <p> осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу. </p> </li> <li> <p> операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств. </p> </li> <li> <p> один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке). </p> </li> </ul> <h2 style="text-align: left;"> Форма предварительного договора </h2> <p> Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме. </p> <h2 style="text-align: left;"> Условия предварительного договора </h2> <p> Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора. </p> <h2 style="text-align: left;"> Предварительный договор и срок заключения основного договора </h2> <p> Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор. </p> <p> Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор. </p> <p> Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. </p> <h2 style="text-align: left;"> Отличие предварительного договора от основного договора </h2> <p> Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг. </p> <p> Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Граж
данского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д. </p> <p> В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки. </p> <p> Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. </p> <h2 style="text-align: left;"> Когда предварительный договор прекращает действие </h2> <p> Предварительный договор прекращает действие: </p> <ul> <li> <p> в случае заключения сторонами основного договора; </p> </li> <li> если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.</li> </ul> <br>См. также: <ul> <li>Задаток</li> <li>Оферта</li> </ul> <p style="font-style:italic">Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.</p> Предварительный договор: подробности для бухгалтера<ul> <li> Договор купли-продажи готового бизнеса: частые проблемы … купли-продажи бизнесов был заключен предварительный договор купли-продажи готового бизнеса с … сделки. В срок, оговоренный в предварительном договоре, была заключена основная сделка по … иска — не были выполнены условия предварительного договора, он не был допущен к … </li> <li> Как оформить и отразить в учете продажу собственных подарочных сертификатов на услуги … будущей скидки, кто-то — как предварительный договор на определенную сумму и т … зачисление в качестве оплаты по предварительному договору. Поскольку предмет договора при реализации … своей сути и природе это предварительный договор. Если таким образом отражена реализация … </li> <li> Учет расходов в виде отступного, выплаченного в качестве компенсации за невыполнение обязательств в рамках договора аренды … самом договоре аренды, а о предварительном договоре об аренде нежилых помещений. Напомним … договор) на условиях, пре­дусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК … с подписанием соглашения о расторжении предварительных договоров об аренде нежилых помещений, не … , выплаченных по соглашению о расторжении предварительного договора о долевом участии в строительстве … </li> <li> Налог на прибыль в 2017 году. Разъяснения Минфина России … -03-06/1/75501 Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем … </li> <li> Обзор писем Министерства Финансов РФ за ноябрь 2017 года … -03-06/1/75501 Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем … </li> <li> Об изменениях в правовом регулировании уступки права требования, займа и факторинга … обязательства займодавцем стороны ранее заключали предварительный договор займа, но с введением поправок … </li> <li> Отмывание денег: функция банка по 115-ФЗ или органов … объем наличности в банке, предоставив предварительный договор купли-продажи. 2) Сделка не … </li> <li> Комментарий к интересным определениям Верховного Суда РФ по вопросам договорного права за декабрь 2015 — январь 2016 годов … в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до … </li> <li> Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за декабрь 2016 года … ООО "Мастер" соглашения о расторжении предварительного договора нежилое здание не являлось собственностью … компания "Яршинторг" в период действия предварительного договора. Оплата по штрафным санкциям производилась … ". При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор расторгнут по обоюдному согласию сторон … </li> <li> Итоги интернет-конференции по НДФЛ: Доходы ИП … . Момент признания дохода при наличии предварительного договора (?) ИП, применяющий ОСН, помимо прочего … он заключает с физическими лицами предварительные д
оговоры купли-продажи и принимает от … ? Лариса Ответ Включить авансы по предварительным договорам купли-продажи в состав доходов … </li> <li> Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за май 2018 … проведению налоговой проверки, и заключение предварительных договоров купли-продажи земельных участков. Данные … </li> <li> Об амортизации неотделимых улучшений в период между заключением предварительного и основного договоров аренды … , использование которых осуществляется на основании предварительных договоров аренды, в период до заключения … Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем … договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем … </li> <li> Суды против доначисления НДС с задатка по предварительному договору … ;Т" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи товара. В обеспечение … обеспечения исполнения обязательств. По условиям предварительного договора у компании обязанность по передаче … </li> <li> Заключив только предварительный договор аренды, улучшения амортизировать нельзя … 1 статьи 429 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем … договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем … </li> <li> Налог по УСН считают в год оплаты за недвижимость по предварительному договору … № А78-13032/2016 ) ИП представил предварительный договор купли-продажи от октября 2011 … </li> </ul> <br>

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *