Выкуп арендованного имущества

Земельные участки Консалтинг недвижимости

Выкуп арендуемого помещения у ДГИ

Выкуп помещения, арендуемого у Департамента городского имущества города Москвы, предполагает предоставление преимущественного права и определенных льготных условий. Согласно 159 ФЗ стоимость квадратных метров определяется соответствующими органами, поэтому арендаторы могут не ориентироваться на кадастровую оценку, которая, как правило, в большинстве случаев значительно завышена.

Компания «HELPDEVELOPMENT» предлагает свои услуги, направленные на урегулирование споров и конфликтных ситуаций с ДГИ и прочими контролирующими органами, возникающих при выкупе помещений или нарушении прав собственников. Высокая квалификация наших сотрудников, колоссальный практический опыт и нацеленность на успешное решение различного рода имущественных вопросов позволяют достигать поставленных целей и надежно защищать интересы клиентов.

Базовые условия выкупа нежилых помещений у ДГИ.

Департамент городского имущества может одобрить заявку на выкуп арендуемого помещения при условии соблюдения следующих параметров:

  • Помещение непрерывно арендуется не менее двух лет на момент подачи соответствующего заявления.
  • Отсутствуют любые задолженности по арендным выплатам.
  • Организация зарегистрирована в едином реестре малого и среднего предпринимательства.

При условии соблюдения всех процессуальных норм, мы готовы помочь также снизить оценочную стоимость нежилой недвижимости в строгом соответствии с действующим законодательством.

Процедура снижения выкупной стоимости помещения.

Чтобы выкупить помещение без наценок и переплат, настоятельно рекомендуем обратиться к услугам профессионалов. Наши специалисты используют комплексные стратегии, благодаря которым выкуп без торгов возможен по адекватной стоимости, на основании преимущественного права приобретения нежилой недвижимости, находящейся в распоряжении у ДГИ.

Поэтапность действий выглядит следующим образом:

  • Анализ конкретной ситуации и предварительная экспертная оценка объективной стоимости объекта.
  • Подготовка правового заключения и коммерческого предложения.
  • Составление отчета о завышенной стоимости помещения и его реальной цене, подача заявления в Департамент.
  • Согласование изменения цены или досудебное, судебное оспаривание стоимости, назначенной ДГИ.

Результатом сотрудничества с компанией «HELPDEVELOPMENT» станет заключение договора купли-продажи нежилого объекта по объективной цене, оперативное оформление прав собственности на объект. Также мы оказываем содействие в оформлении договора на бессрочную аренду помещения по сниженной стоимости и помогаем получить достойную компенсацию при изъятии объекта у арендующей организации.

Профессионализм и гарантии.

Доверьте урегулирование любых спорных вопросов с Департаментом городского имущества города Москвы настоящим профессионалам – обращайтесь в компанию «HELPDEVELOPMENT». Мы гарантируем быстрое, эффективное и полностью законное удовлетворение ваших интересов. Для получения предварительной консультации звоните по телефону: +7 (495) 177-65-96

Заказать звонок

Оставьте заявку и мы свяжемся
с Вами в течение 15 минут!

Оставьте заявку

При работе с гос. органами
требуется индивидуальный подход.
Мы найдем решение вашего вопроса

Подбор площадки

Оставьте заявку и мы свяжемся
с Вами в течение 15 минут!

Написать письмо

Отвечаем на письма в течение 2-х дней

Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами. OK

23.07.2018

В настоящей статье хочу коснуться вопроса выкупа предпринимателями арендуемых нежилых помещений у государства.

03 июля 2018 года вступил в силу федеральный закон №185-ФЗ, вносящий изменения, в том числе, в 159 федеральный закон от 22.07.08 об отчуждении недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Ранее федеральный закон 159-ФЗ предусматривал, что предприниматели могут выкупить без проведения торгов, по рыночной стоимости арендуемую недвижимость, лишь если по состоянию на 01.07.15 недвижимость арендовалась не менее двух лет подряд, то есть договор должен был быть заключен не позднее 01.07.13. Таким образом, все договоры аренды заключенные в более позднюю дату не подпадали под его действие. Кроме того, не подлежала продаже государственная недвижимость.

С 03 июля 2018 предприниматели могут выкупить как государственную так и муниципальную недвижимость, если на день подачи заявления о выкупе, она непрерывно находится в пользовании в течение двух лет и более. То есть больше нет привязки к дате заключения договора аренды.

Также для выкупа имущества необходимо:

  • Чтобы не было задолженности по арендной плате и неустойке.
  • Имущество не было включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.
  • На момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не были исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Для реализации права на выкуп предприниматель должен обратиться с соответствующим заявлением в ДГИ (если имущество является московской муниципальной собственностью), который в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи или отказать в реализации преимущественного права выкупа. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, кроме того в нем прописан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

Отказ Департамента и определенная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в суде. Кроме того, достаточно часто в суд приходится обращаться с исками о понуждении ДГИ заключить договор купли-продажи, подается такой иск в случае, когда ДГИ никак не реагирует на поданное заявление свыше 30 дней.

Споров по снижению выкупной стоимости в настоящий момент очень много и арбитры в большинстве случаев занимают стороны предпринимателей. Тем не менее, необходимо отметить, что выкупная стоимость определяется на основании отчета оценщика. Стороны спора вправе предложить на выбор суда свою кандидатуру оценщика, или же суд может назначить оценщика по своему усмотрению. Определение о проведении оценки в части выбора того или иного оценщика обжалованию не подлежит, поэтому оценку будет проводить эксперт назначенный судом.

Если предприниматель отказался от своего преимущественного права выкупа, или в течение 30 дней не подписал подготовленный ДГИ договор, или договор купли-продажи был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий предпринимателем, то преимущественное право считается утраченным.

Оплатить приобретаемую недвижимость можно сразу или в рассрочку, при этом срок рассрочки не может быть менее 5 лет. На сумму рассрочки начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования. Даже если заключено соглашение о рассрочке, предприниматель в любое время по своему усмотрению вправе выплатить всю сумму сразу. Кроме того, в счет оплаты по договору купли-продажи засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем с согласия арендодателя.

Так как 185-ФЗ разрешил выкупать и государственное имущество, можно предположить, что в скором времени появится и постановление правительства РФ, регламентирующее порядок выкупа государственного имущества.

В целом изменения законодательства носят положительный характер, и я надеюсь, что в скором времени многие желающие перейдут из категории арендаторов в категорию собственников недвижимого имущества.

См.также:
Оспаривание сделок, причиняющих имущественный вред кредиторам
Страхование заемщиков. Законопроект

Как обойти преимущественное право выкупа помещения арендатором

Добрый вечер!

При покупки нежилого помещения покупатель узнал что с действующим арендатором заключен договор аренды в простой письменной форме(арендодатель физ лицо, а арендатор предприниматель, поставил в договоре аренды свою печать ПРИЧЕМ ДОГОВОР на 11 месяцев и в регпалате НЕ зарегистрирован)

В договоре аренды есть пункт что арендатор имеет право преимущественного выкупа помещения по цене объявленной продавцом ан момент продажи. Что нужно сделать покупателю для того, чтобы обезопасить себя в этом случае, если со слов арендатор говорит, что покупать не хочет.

Оформить отказ арендатора покупать у нотариуса или продавец направляет арендатору письмо в котором он пишел о своем желании продать и указывает сумму и срок, например месяц и сообщает, что в случае если арендатор не захочет покупать, то помещение будет продано по указанной цене.

Еще один вариант составить соглашение о расторжении договора аренды до сделки по продаже помещения.

Подскажите что безопаснее, чтобы в дальнейшем не было претензий у арендатора к новому собственнику, в том что он сам хотел купить помещение.

001а001а.jpg.jpg 002а002а.jpg.jpg 003003.jpg.jpg 004004.jpg.jpg 005005.jpg.jpg 006а006а.jpg.jpg Дополнительное соглаДополнительное соглашение Д.docxшение Д.docx 24 Сентября 2017, 19:51, вопрос №1760617 Дмитрий, г. Москва

Уточнение клиента

Как обойти преимущественное право арендатора на покупку помещения если он устно заявляет что не готов покупать объект недвижимости. Прикрепил договор аренды и доп соглашение которое мы составили. Все ли правильно в доп соглашении?

Или есть другие правильные варианты как это сделать?

001а001а.jpg.jpg 002а002а.jpg.jpg 003003.jpg.jpg 004004.jpg.jpg 005005.jpg.jpg 006а006а.jpg.jpg Дополнительное соглаДополнительное соглашение Д.docxшение Д.docx 26 Сентября 2017, 11:25

  • Поделиться

489 стоимость
вопроса вопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (4)

10,0 Рейтинг Правовед.ru 1489 ответов 962 отзыва эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации

  • 10,0рейтинг
  • 962отзыва
  • эксперт

Здравствуйте, Дмитрий.

Вы можете расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, но для этого должны быть нарушения со стороны арендатора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)
ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если таковые имеются, направляете арендатору уведомление о расторжении договора с обоснованием своих требований.

24 Сентября 2017, 20:01 q Отблагодарить 0 0 получен
гонорар 100% 8,8 Рейтинг Правовед.ru 14625 ответов 8356 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации

  • 8,8рейтинг
  • 8356отзывов

Добрый вечер.

Как Вас правильно понимаю Вы приобрели помещение, которое продавец ранее сдал в аренду?

Что нужно сделать покупателю для того, чтобы обезопасить себя в этом случае, если со слов арендатор говорит, что покупать не хочет.

Дмитрий

В том случае, если арендатор будет настаивать на выкупе данного имущества — то можно требовать признания в этой части договора аренды недействительным — поскольку не соблюдены требования в части определения выкупной цены.

Поскольку речь идет о выкупе недвижимого имущества, то в данном случае наряду с порядком заключения договора аренды предполагалось применение ст. 555 ГК РФ

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Соответственно в договоре должна быть определена цена на момент заключения договора аренды, а не как указано:

имеет право преимущественного выкупа помещения по цене объявленной продавцом

Дмитрий

На этот момент обращает внимание и судебная практика

Определение ВАС РФ от 21.10.2010 N ВАС-13685/10 по делу N А75-5300/2009

… Как установлено судом, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа спорных нежилых помещений и дополнительные соглашения к нему от 26.12.2006.
Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд исходил из того, что договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа (с учетом дополнительных соглашений к нему от 26.12.2006), на который ссылается предприниматель как на основание возникновения у него права собственности, в части права на выкуп помещений является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия о выкупной цене имущества, а потому не может являться основанием возникновения у предпринимателя права собственности на эти объекты.
… в передаче дела N А75-5300/2009 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 26.01.2010, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 отказать…

Поэтому Вы можете сразу предложить арендатору составить дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в силу которого дополнительно отразить, что условие о выкупе имущества считать недействительным и не подлежащим применению, по окончании действия договора.

24 Сентября 2017, 20:01 q Отблагодарить 0 0 8,4 Рейтинг Правовед.ru 4316 ответов 1727 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Серпухов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации

  • 8,4рейтинг
  • 1727отзывов

Добрый день. Полагаю, что в описанной ситуации самое простое — это заключение дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ту фразу, которая гласит о преимущественном праве выкупа арендатора, стороны из договора исключат. Поскольку сам договор заключался в простой письменной форме, дополнительное соглашение к нему также следует заключать в простой письменной форме. Регистрации подлежат только Договоры аренды недвижимого имущества на срок не менее года, поэтому в Вашем случае никакой регистрации не требуется.

Согласно Гражданского кодекса РФ:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 24 Сентября 2017, 20:03 q Отблагодарить 0 0 796 ответов 264 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Нижний Новгород Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. У Вас несколько вариантов 1 До сделки расторгнуть договор в связи с тем, что он не был зарегистрирован в регистрационной палате, хотя, как я понял он заключён на более длительный срок чем 11 месяцев, что является нарушением Гражданского Кодекса РФ 2 Вариант заключить дополнительное соглашение к договору в котором Я бы рекомендовал вам в первую очередь указать на то, то таким правом ваш арендатор будет пользоваться если в течение всего срока действия договора он не будет нарушать условия договора, в том числе и срокам и сумме внесения арендной платы.Так же отразите, что такое преимущественное право действует только в течение срока действия самого договора аренды .ссылка https://pravoved.ru/question/1… Желаю удачи.

24 Сентября 2017, 20:14 q Отблагодарить 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *